Medidas extraordinarias para los alquileres de locales de negocio

23 abr. Medidas extraordinarias para los alquileres de locales de negocio

El Real Decreto ley 15/2020, en vigor desde el 23 de abril, adopta nuevas medidas extraordinarias para el pago de alquileres de locales de negocios de autónomos, profesionales y pymes, cuya actividad económica se haya suspendido o se haya reducido drásticamente.

El legislador, consciente de la situación financiera ocasionada por la crisis del COVID-19, establece a través del RDL 15/2020, un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo y modular el pago de las rentas de los alquileres de locales.

En la presente circular abordamos el procedimiento que permitirá a los autónomos, profesionales y a las pymes alcanzar acuerdos con la propiedad, y facilitarles la continuidad de sus actividades económicas.

i.- Las medidas previstas para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda

ii.- Requisitos que deberán acreditarse

i.- Las medidas previstas para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda

Arrendamientos con grandes tenedores:

Cuando el arrendador sea una empresa, una entidad pública de vivienda o gran tenedor (entendido por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), la arrendataria (persona física o jurídica) podrá solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, la moratoria de la renta, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes.

La moratoria en el pago de la renta arrendaticia se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Otros arrendamientos:

Cuando el arrendador sea distinto de los definidos en el apartado anterior, el arrendatario podrá solicitar en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, siempre que no se hubiera acordado por ambas partes previamente.

Las partes podrán disponer de la fianza previstas en los contratos cebrados, para el pago de las mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

ii.- Requisitos que deberán cumplirse y acreditarse

Podrán acceder a las medidas previstas los autónomos y pymes arrendatarios siempre que cumplan los siguientes requisitos:

• Los contratos de arrendamiento que afecten a la actividad económica desarrollada por un autónomo deberán acreditar:

a.- Estar afiliado y en situación de alta.

b.- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020 o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto. (Se acreditará mediante certificado expedido por la AEAT o el órgano competente, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado).

c.- Si la actividad no se ve directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 %, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. (Se acreditará mediante una declaración responsable, si bien cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad).

• Los contratos de arrendamiento que afecten a la actividad económica desarrollada por una pyme deberán acreditar:

a.- Que no se superan los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010 (Estos son: Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros, que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros y que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta).

b.- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020 o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto. (Se acreditará mediante certificado expedido por la AEAT o el órgano competente, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado).

c.- Si la actividad no se ve directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 %, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. (Se acreditará mediante una declaración responsable, si bien cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad).

Los arrendatarios que se beneficien del aplazamiento del pago de la renta sin reunir los requisitos exigidos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados, sin perjuicio de las responsabilidades que pudieran derivarse.